Кризис сделал ипотеку недоступной для большинства украинцев. Даже отложенный спрос на жилье пока не может преломить цены и повлиять на размер кредитных ставок. Когда же ипотека станет доступной для массового украинца? На сегодняшний день средняя цена квадратного метра в Киеве составляет $2 тыс. Еще год назад эксперты называли нынешнюю осень благоприятным периодом для старта активного ипотечного кредитования и выхода на близкие к докризисным объемы. Однако чуда так и не произошло. А существующие сегодня на рынке банковские предложения не находят своего массового клиента. Что же тормозит развитие рынка ипотеки и как решить проблему доступности жилья для большинства? Отложенный спрос Опрошенные «Инвестгазетой» эксперты в один голос твердят, что спрос на жилую недвижимость со стороны украинцев все еще остается высоким. Однако существующие на сегодня предложения не в состоянии его удовлетворить из-за того, что цены на жилье несоизмеримы с доходами населения, а кредитные средства доступны далеко не всем. «В нашей стране сегодня в очереди на жилье стоят более 1,2 млн. украинцев. Не меньшее число тех, кто также нуждается в улучшении жилищных условий, но по разным причинам в очереди не состоят. Безусловно, не все из указанных людей в состоянии оформить и своевременно обслуживать ипотечный кредит, но учитывая тот факт, что многим из них приходится арендовать жилье, они являются потенциальными заемщиками при условии, что размер платежа по кредиту будет не слишком превышать арендную плату. Поэтому с уверенностью можно сказать, что отложенный спрос на ипотечные кредиты довольно велик, и реализуется он при условии снижения ставок по ипотечным кредитам», — отмечает директор департамента развития розничного бизнеса Кредитпромбанка Анжела Аристархова. «Основными сдерживающими факторами остаются стоимость недвижимости и условия кредитования. Высокие цены на жилье в комплексе с высокими процентами по кредиту делают недоступным ипотечные кредиты для 80% населения, чей доход составляет менее 3,5 тыс. грн. в месяц», — уверен начальник управления продаж УкрСиббанка BNP Paribas Group Владимир Шевченко. К примеру, по данным Госкомстата, средняя зарплата украинца за шесть месяцев 2011 года составила 2531 грн., при этом максимальный ее уровень у киевлян — 3857 грн., а минимальный —1793 грн. — у жителей Тернопольской области. Если же сопоставить заработки с ценами за квадратный метр, получается весьма удручающая ситуация. Так, по данным агентства недвижимости «Благовест», в августе средняя цена квадратного метра в Киеве составила $2,31 тыс. То есть при самом грубом подсчете, чтобы купить тридцатиметровую однокомнатную квартиру, среднестатистическому киевлянину необходимо копить на нее не менее 12 лет. Более реальной выглядит перспектива покупки жилья на первичном рынке, где цены на порядок ниже и в Киеве стартуют от 8500 тыс. грн. за квадратный метр. Сроки накопления стартуют в таком случае от шести лет. Однако здесь есть свои особенности в виде рисков своевременной сдачи дома в эксплуатацию. Что же касается заемных средств, то и пока банкиры готовы кредитовать либо покупку жилья на вторичном рынке, либо ограниченное количество новостроев, строительство которых сами же и финансируют. К примеру, UniCredit Bank (Укрсоцбанк) кредитует приобретение первички в жилых комплексах «Лико Град» и «Парковые озера», банк «Хрещатик» — в ЖК «Васильковский», ОТП Банк — в ЖК «Диброва», Альфа-Банк (Украина) — в ЖК «Коцюбинский». Подобные партнерские программы имеют и другие финучреждения. Часто и условия кредитования по таким программам на порядок лучше стандартных. Но даже это не способствует активному росту кредитования — украинцы ожидают снижения процентных ставок. Даже если на это уйдет несколько лет... Высокие проценты По данным компании «Простобанк Консалтинг», сегодня займы на приобретение жилья предоставляют тридцать банков из топ-50 по размеру активов. При этом наибольшее количество предложений, вне зависимости от того, первичный рынок или вторичный, приходится на кредиты сроком на пять-десять лет. Меньшее количество тех, кто готов кредитовать на 15 лет, а сроками до 20 лет могут похвастаться лишь ВТБ Банк, ДБ Сбербанка России, Эрсте Банк, Пиреус Банк, Укрсоцбанк, Индустриалбанк, Универсал Банк, Укргазбанк, БМ Банк, Ощадбанк, Credit Agricole. Что же касается кредитных ставок, то в среднем на первичное жилье можно взять у банка в долг за пятнадцать и выше процентов годовых, а на вторичку — от 17% годовых. Размер первоначального взноса в большинстве банков декларируется от 20%, при этом более низкие ставки финучреждения предлагают при взносе 40-50% и выше. Несмотря на дороговизну кредитов, банкиры отмечают, что потепление на рынке кредитования в этом году все же произошло. «На протяжении 2010-2011 годов проценты по вкладам постепенно снижались, что привело к снижению стоимости ресурсов. В результате такого снижения мы видим постепенное возобновление потребительского и автокредитования. Главная проблема банков на нынешнем этапе — нехватка платежеспособных клиентов. Украинцы, даже имеющие работу и официальный доход, не уверены в стабильности своих доходов в долгосрочной перспективе. Эти факторы в основном и не дают возможности полномасштабного возобновления ипотеки в 2011 году», — уверяет председатель правления Юнекс Банка Андрей Яцура. Об этом свидетельствуют и данные Национального банка. Самыми быстрыми темпами растут кредиты сроком до одного года, в то время как долгосрочные займы демонстрируют отрицательную динамику. «Рост рынка ипотеки тормозит отсутствие дешевой ресурсной базы. Развитие также замедлилось вследствие финансового кризиса, когда банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам, а население стало намного осторожнее и ответственнее относиться к кредитованию, особенно к ипотеке», — отмечает начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка Александр Борщевич. По словам банкира, основные условия для реализации отложенного спроса прямо зависят от доступности ипотечных кредитов для населения: снижения процентных ставок, смягчения требований банков к потенциальным заемщикам, возможности заемщиков подтвердить доходы, дальнейшей поддержки ипотечного кредитования населения со стороны государства. Альтернативные варианты. Пока дешевых вариантов для желающих приобрести жилье не так уж и много. Первым является рассрочка от застройщика. Сегодня многие строители предлагают беспроцентную рассрочку. Сроки индивидуальны в каждом из случаев и зависят от степени готовности жилья. Как правило, первый взнос равен 50% от стоимости квартиры, а остальная часть выплачивается в течение нескольких лет. Эта схема имеет как свои плюсы, так и минусы. С одной стороны, покупатель должен заключить договор на этапе строительства и частично купить «воздух» в виде несуществующей/недостроенной/несданной квартиры. С другой стороны, подобные риски дают существенную экономию как на стоимости квадратного метра, так и на возможности получить беспроцентную рассрочку. По словам Владимира Шевченко, хорошим драйвером ипотечного кредитования может стать кредитование первичного жилья в комплексе с поддержкой государства в виде льготных кредитов. Подавляющее большинство желающих приобрести недвижимость и способных обслуживать ипотечный кредит интересуются квартирами в новостроях. А доступная государственная поддержка в виде льготного кредитования может стать тем самым драйвером, который способен оживить рынок ипотеки. Сегодня активизировалась программа рефинансирования Государственного ипотечного учреждения, которая выгодна как заемщикам, так и самим банкирам. «Заемщики имеют возможность получить кредит на длительный период (до 30 лет), при этом обслуживать его под проценты значительно меньшие, чем в банковских программах. Банки же имеют возможность привлекать новых клиентов на длительный период обслуживания, при этом они не размещают свои средства на долгий срок, получая комиссию за обслуживание», — отмечает главные преимущества такого сотрудничества вице-президент бизнеса «Персональные финансы» Диамантбанка Анна Ткаченко. Для того чтобы реализовать эту схему, заемщик должен соответствовать требованиям ГИУ, а банк быть партнером ГИУ. На сегодняшний день ставка рефинансирования таких ипотечных займов для банков составляет 11%, при этом преимущества по программе имеют финучреждения, которые кредитуют по ставке не выше 15%. Банк самостоятельно может увеличивать процент, зарабатывая на марже, и взимать комиссионные, которые в среднем составляют около 1 % от суммы займа. Минусом является тот факт, что по этой программе приобрести жилье можно в ограниченном перечне новостроек. К примеру, в Киеве и Киевской области это восемь объектов, в регионах таких жилых комплексов гораздо меньше. Эксперты уверены, что при дальнейшей поддержке государства и снижении ставок рефинансирования от ГИУ это направление в том числе способно преломить нынешние негативные тенденции, хотя в приоритете у финансистов все еще наименее рискованная ипотека. «Сегодня мы делаем ставку в порядке приоритетности на возобновление кредитования вторичного рынка, первичное кредитование «перспективных» проектов и только потом на сотрудничество по государственным программам. И бесспорно, именно государство может запустить «ипотечную цепочку» путем более активного и объемного продвижения программ стимулирования строительства (пример — существующая поддержка молодежного жилищного строительства). На этом рынке действует принцип «замкнутого круга»: покупается новая квартира, продается старая и так по цепочке (часто с привлечением ипотечного кредитования). Заемщики со спекулятивными намерениями рынок покинули, остались практически только те, кому необходима недвижимость для проживания либо сохранения накоплений», — рассказывает начальник отдела по работе с застройщиками и агентствами недвижимости Укрсоцбанка Богдан Гапонюк. Прогнозы По мнению Владимира Шевченко, в 2011-2012 годах рынок останется практически без изменений. Со стороны населения в указанный период на оживление спроса надеяться не стоит, так как благосостояние украинцев не растет и настроения у большей части наших соотечественников пессимистические. А что касается банков, то их политика, скорее всего, останется такой же взвешенной и избирательной по отношению к клиентам, какой она есть сейчас. В ВТБ Банке настроения более оптимистичные: «Рынок ипотеки напрямую зависит от экономической ситуации в стране и реализации прогнозов второго витка финансового кризиса, а также его масштабов. В краткосрочной перспективе ожидаем дальнейший рост объемов ипотечного кредитования. Возможно незначительное снижение процентных ставок, в том числе в связи с увеличением количества банков, использующих «плавающую» процентную ставку». Начальник управления развития розничного бизнеса Индустриалбанка Сергей Писаренко считает, что кредитные ставки до конца 2011 года не опустятся ниже 13-14% годовых. Что касается объемов кредитования, то они постепенно будут увеличиваться, но если сравнивать их с докризисным периодом — разница все еще очень велика. Одним из основных факторов, влияющих на объемы кредитования, будет являться удешевление ресурсной базы. Для тех же, кто хочет приобрести жилье сегодня, но не имеет средств, вариантов немного: либо банковский кредит по программе с ГИУ, либо рассрочка от застройщика. Необходимо также учитывать, что доступность средств автоматически поднимет стоимость квадратного метра. То есть либо покупать сегодня более дешевую квартиру, но за более дорогие заемные средства. Либо завтра — дорогую квартиру, но с низкими процентными ставками

 

Источник информации: ИнвестГазета дата 19.09.2011 Авторы: Мошенец Елена