Президент Асоціації фахівців із нерухомості України Сергій ЗЛИДЕНЬ
Житлове питання та його вирішення в Україні цікавить без перебільшення всіх громадян. Чимало задля цього робить і держава — ухвалює непогані закони для сприяння розвитку ринку нерухомості, декларує соціальні ініціативи у цій царині. Проте для більшості українців купівля житла залишається їхньою особистою проблемою, яку вони розв'язують самотужки.
Як сьогодні живе ринок вторинної нерухомості країни? Які тенденції його розвитку? Чи чекати людям здешевлення житла? На всі ці запитання читачів «УК» відповідає президент Асоціації фахівців із нерухомості України Сергій ЗЛИДЕНЬ:
ОД Сергію Анатолійовичу, ви нещодавно говорили про те, що в законопроекті про ріелторські послуги треба зняти норму про тарифікацію оплати брокерів. Чому ви на цьому наполягаєте?
— Слід зазначити, що це ще навіть не законопроект, а концепція. Вона написана владними колами. Там пропонується, що ріелтор має отримувати свою винагороду в розмірі не більше 3% від вартості об'єкта нерухомості.
Сьогодні на ринку така ставка коливається від 2,5 до 5%. Взагалі треба зазначити, що у житловому сегменті такий коефіцієнт складає максимальний розмір — 5%. У випадку, коли продається комерційний об'єкт чи елітна квартира, то тут ріелтор уже керується меншими відсотками.
Чому в докризові часи більшість агенцій отримували за свою роботу 3% і лише зовсім небагато фірм працювали з максимальним відсотком винагороди? Чого не спостерігається зараз така тенденція?
— Ви говорите про великі агенції, які володіли чималими потоками інформації та значною кількістю людей і працювали на високих відсотках винагороди. А невеличка агенція завжди буде з повагою ставитися до своїх продавців та покупців нерухомості. Така фірма розглядатиме клієнта як постійного.
Зараз я констатую, що всі агенції нерухомості декларують свою винагороду в розмірі 5% від вартості об'єкта. А далі в кожному конкретному випадку триває індивідуальна домовленість (тобто можна зупинитися і на трохи нижчому відсотку).
Андрій ПЕТРЕНКО, Запоріжжя:
— Раніше страхові компанії, які страхували заставні у банках квартири, що були продані у кредит, доволі хитро та дивно поводилися, підписуючи договори з власниками житла Приміром, страхували житло від курйозних випадків — лише від падіння уламків літака на балкон і все. Що відбувається зараз? Чи може власник такого заставного житла
сам диктувати свої умови страхування?
— У період підйому ринку та роздавання грошей як пиріжків усі компанії, в тому числі і страхові, заробляли кошти. Принцип простий — повний диктат банків, страхової компанії, оцінювачів та нотаріусів. Тож клієнту казали в банку, що він матиме справу лише з тією фірмою, яку йому нададуть. До речі, це стосується і державних фінансових установ, насамперед Ощадбанку. Його керівники запевняли, що вони провели відповідний тендер і дібрали страхові компанії, з якими співпрацюватимуть надалі.
Звісно, це неправильно. Покупець житла має право привести свою страхову компанію. Зауважте, якщо будь-якій такій установі видали всі дозвільні документи і вона має право працювати на ринку, чому якийсь банк має перевіряти її, проводити тендери на відбір тощо? Як ви можете взагалі стверджувати: ця компанія хороша, а ця не дуже? Просто ліквідуйте ту фірму, яка несумлінно сплачує за страховими випадками і питання буде знято. Хоча зазначу, будь-яка страхова компанія робить усе, щоб якомога більше викачати грошей із клієнта, і якомога менше перейматися його справами.
Ірина СОБКОВИЧ, Рівне:
— Чула нещодавно в новинах, що держава має намір регулювати діяльність ріелторських фірм. Як це позначиться на продавцях та покупцях житла?
— У нашій країні все відбувається, як і зазвичай. Гроші забиратимуть з кишень споживачів. На даному етапі є два законопроекти: один подано народним обранцем, де регламентується повна монополізація ринку таких послуг комерційною структурою, другий
— доручення Президента України Кабміну щодо розробки законопроекту про ріелторську діяльність. Робоча назва цього документа «Про особливості впровадження ріелторської діяльності на території України». Для споживача в цьому законопроекті не розписано ані прав, ані обов'язків. Однак, і я вже про це казав, там розписано тарифікацію сплати за ріелторські послуги — 3% від вартості житла. Якщо такий закон ввійде в практику, то ріелтор братиме саме цю суму. Втім, зараз існують договірні відносини, і часто сума винагороди буває меншою (або більшою) 3%. Тому ріел-торська спільнота виступає проти таких спроб.
— У першочерговій редакції законопроекту було записано, що ріелтор повинен мати вищу юридичну або економічну освіту. Невже це так важливо для діяльності на цьому ринку?
— Такий момент був прописаний. Проте уже зараз цього немає, в законопроекті зазначається, що ріелтор повинен мати просто вищу освіту.
Володимир Григорович, Харків:
— У нашому місті працює багато ріелторських агенцій. Скажіть, за якими параметрами можна обрати найкращу, аби придбати без проблем собі житло? — На жаль, у мене під рукою телефонів найкращих компаній Харкова немає. А за критеріями такі агенції треба добирати наступним чином. По-перше, треба знати, що така фірма є фаховою. Важливо дізнатися, чи є така компанія членом професійного об'єднання, а співробітники компанії мають відповідний сертифікат. Знаю, що у вашому місті зараз існує дві такі організації. Якщо ви прийшли на фірму, то можете вимагати свідоцтво з державною реєстрацією компанії.
По-друге, треба дізнатися, в яких стосунках обрана вами агенція перебуває з державою. Приміром, чи є вона зареєстрованим платником податків. Перед тим, як ухвалювати угоду з будь-якою агенцією, ви маєте право переглянути її статутні документи. У них обов'язково повинен бути пункт, де розписано право компанії проводити операції з нерухомістю.
Чимало людей, з якими нам доводиться спілкуватися, зазначають, що ріелторська спільнота істотно впливає на формування цін на вторинному ринку житла, зазвичай у бік їх завищення. Чи не є це прямим втручанням ваших колег у процеси ціноутворення?
— Часто-густо ми чуємо про ріелторів, що вони спекулянти, перекуповують житло з метою перепродажу. Це, звичайно, дурниці. Слід виокремити інші негативні явища, які відбуваються на цьому ринку. Це психологічний тиск на клієнта з введенням його в оману. Приміром, ріелтори до продавця приводять псевдопокупця і роблять усе задля того, щоб швидше продати квартиру, навіть знизивши ціну. Фахівцю з нерухомості це дуже вигідно — житло продане, він отримує свої відсотки і процес не тягнеться довгі тижні чи місяці. Такі оборудки спостерігаються не лише у нас, а в усьому світі. То як боротися з цими явищами? Думаю, що тут і продавці, і покупці винні. Ті, хто наймає ріелтора, має вимагати розширену угоду, де будуть виписані права та обов'язки сторін, а також чітка ціна продажу.
— А навіщо в угоді вказувати вартість житла, ця сума може коливатися протягом періоду пошуків покупця?
— У документі має бути прописано, що ціна продажу має становити якусь певну суму. Але додається: вартість може змінюватися як у бік зменшення, так і в бік збільшення за умови згоди продавця. Так само треба робити і покупцеві, який винаймає ріелтора.
Однак проблема ринку сьогодні полягає в тому, що як покупці, так і продавці не мають ні часу, ні бажання працювати з фахівцями з нерухомості. Вони, приміром, за день зв'язуються з десятком, а то й більше агенцій, розкидають замовлення, і хто перший запропонував їм прийнятний варіант, з отим і працюють.
Ріелтор може працювати з клієнтом тривалий час, а на якомусь певному етапі клієнт часто-густо відмовляється. Можливо, це і не так страшно, але наразі у фахівців із нерухомості не так багато замовників. Тому вони дорожать кожним покупцем і продавцем.
Антоніна ВОЗНИЦЬКА, Черкаси:
— На яких принципах повинно грунтуватися ціноутворення на вторинному ринку житла? Можливо, існує якась певна формула обчислення?
— Ціна формується доволі просто. Приміром, подивімося на ринок землі, який ще несформований. У цьому випадку просто не існує аналогів продажу. А відтак, сьогодні ділянки, які розташовані поряд, можуть продаватися за зовсім різними цінами. Втім, на ринку житла такого вже немає, він став дещо цивілізованішим.
Але зазначу, що ціни на вторинному ринку формує сам продавець. І зауважте, не квадратного метра, а конкретного об'єкта. Саме у цьому і полягає відмінність у формуванні вартості житла між первинним і вторинним ринками. Тому продавець дивиться на ціни через ріелтора. І слід додати, що він володіє саме ціною продажу, а не заявленою одиницею.
— Так, агенції можуть показувати саме не ціни продажу, а заявлені, які, як відомо, є вищими... І взагалі, де люди можуть знайти інформацію про ціни продажу?
— Цією інформацією володіє Міністерство юстиції. Однак у зв'язку з тим, що всі намагаються оптимізувати обкладання податками, ціни там занижені. Тільки з цього року, коли оцінювачів було введено до обов'язкових учасників оформлення угод, почали формуватися ціни продажу. Однак і вони поки занизькі.
Є інформація, що у період кризи різко зросли обсяги продажу землі Наскільки це відповідає дійсності, і якщо це так, то з чим це пов'язано?
— Треба зауважити, що земля є досить дорогою. Те, що останніми роками цей ринок значно пожвавився, свідчить: робиться це з метою подальшого перепродажу. Чимало таких випадків є, приміром, у Криму. Однак звичайний громадянин не кинувся купляти землю. Навпаки, до цього ринку сьогодні існує велика недовіра.
Дмитро ПОП, Ужгород:
— Без зниження цін на житло, які є зараз невиправдано високими, пожвавити ринок нерухомості буде практично неможливо. Які кроки, на ваш погляд, можуть зумовити здешевлення житла для покупців?
— Сьогодні лунають заяви від чинної влади про те, що втілення програм будівництва доступного житла в життя дасть змогу знизити вартість квадратного метра до 2-3 тис. грн. Про яку доступність нерухомості ми можемо говорити, якщо середня заробітна плата українця складає до 3 тис. грн? Жодна соціальна програма держави на ринку нерухомості не запрацює допоки не будуть залучені великі приватні інвестиції.
На мою думку, ціни на сьогодні є адекватними, адже попит породжує пропозицію. Треба братися і за інше, наприклад, розвивати іпотеку, зробити цей напрям пріоритетним. У цьому контексті я вітаю владу країни, яка сприяє зниженню облікової ставки Нацбанку, що позитивно позначиться на кредитуванні комерційними банками. Варто також дозволити видавати іпотечні позики у валюті іноземним фінустановам.
ДОСЬЄ УК
Сергій ЗЛИДЕНЬ. Народився 25 січня 1970 р. Має три вищих освіти -інженерну, економічну та юридичну. З 1995 р. — генеральний директор агенції нерухомості «СІ-інформ». 1998—2006 pp. — член правління, заступник та голова правління Київського міського відділення АСНУ. 2006—2010 pp. — віце-президент із регіональної політики АСНУ, з 2010 р. — Президент АСНУ.
ПРЕС-ЦЕНТР «УК»

 

 

Джерело інформаціїї: Урядовий курєр

дата 07.04.2012