В «Доступном жилье» нуждаются не только люди, но и застройщики, - Александр Шанайца
В Николаеве был выдан первый кредит по ипотечной программе "Доступное жилье". Судя по всему, инициативы президента вновь начали работать, в том числе и на местах. Поскольку, «Преступности.НЕТ» уже общались с чиновниками отвечающими за вопросы реализации программы, то теперь решили узнать мнение самих застройщиков. Дабы выяснить, так ли радужны перспективы, кои рисуют власть имущие о программе "Доступное жилье" и понять, что еще нужно для ее успешной реализации. Нашим собеседником выступил директор ОАО «Николаевский домостроительный комбинат», Александр Шанайца. «Преступности.НЕТ»: Что на данный момент происходит в Украине, да и в частности в Николаеве с доступным жильем? Александр Шанайца: По правительственной программе «Доступное жилье», в прошлом году стартовала программа – это три процента компенсации ипотечных кредитов, где тринадцать процентов компенсирует государство, а три процента платят непосредственно лица, нуждающиеся в улучшении жилья. Эта программа на сегодняшний день является социальной инициативой президента по ипотечному кредитованию. Согласно этой программе, человек, который стоит на очереди должен пройти аккредитацию в Молодежном фонде, которая подтверждает, что он нуждается в улучшении жилья. По нормам этой программы, нуждающимся в жилье является человек проживающий на площади меньше 9 кв.м. После этого он отправляется к застройщикам, выбирает интересующую его квартиру, которая подходит ему по всем параметрам. Соответственно подает документы в банк и на основании документов, которые он подал, банк дает решение. Банк проверяет есть ли у человека задолженности, ими это сейчас жестко контролируется. Также, сегодня банк четко следит за тем, чтобы доходы были официальными – это может быть справка о доходах или же это частное предпринимательство. Либо любые другие доходы, которые физлицо может подтвердить официальными документами. Когда программа стартовала изначально были определенные сложности по ее реализации. Почему? Во-первых, статья по компенсации процентов не была утверждена. После многих предложений и из областей и людей, которые имеют непосредственное отношение к программе и при содействии различных структур – это программа была доработана. Как раз согласно последнему постановлению Кабмина – теперь эта статья защищена бюджетом. В настоящий момент договора заключаются таким образом, что физлицо заключая договор с банком на 16%, отвечает только за свои 3%. За выплату 13%, которые компенсирует государство, отвечает перед банком непосредственно Молодежный фонд. Еще хочу отметить, что компенсация процентов по кредиту ведет Молодежный фонд, то есть они являются оператором денежных потоков. Также есть программа 30/70, где идет 30% компенсация от государства, работает еще молодежное строительство, которое нацеленное на поддержание молодых семей – это и ипотечное кредитование и частичная компенсация. Программа 30/70 также работает только через Молодежный фонд, схема приблизительно аналогична. Клиент приходит и выбирает квартиру, идет договор с застройщиком и тут также непосредственное участие принимает сам Молодежный фонд. Программа, которая направлена на молодежное строительство – там совсем другая история. Она работает достаточно давно, тут непосредственно Молодежному фонду выделяются деньги, он ведет строительство и потом уже квартиры они распределяют сами непосредственно среди очередников. ПН: Можно назвать программу «Доступное жилье» инвестированием бизнеса в Украину, и в Николаев? Почему Вам, как представителю бизнеса это интересно, и не боитесь ли Вы инвестировать именно в эту страну? А.Ш.: По большому счету у нас просто нет выбора. Домостроительный комбинат изначально был построен для того, чтобы обеспечивать население жильем. По сути говоря, мы ничего другого не умеем делать, кроме как строить жилье. Поскольку сейчас кризис в строительстве жилья, мы вынуждены, а точнее сказать нам пришлось переформатировать предприятие и сегодня мы помимо того, что возводить дома мы еще проекты «на стороне» строим: заводы, пароходы и железобетонную продукцию. Таким образом мы поддерживаем предприятие. Сегодня, чтобы Домостроительный комбинат мог существовать ему нужно 10-12 тысяч кв.м жилья. К большому сожалению, на сегодняшний день из-за того, что достаточно финансирования нет, нам приходится искать другие пути доходов, которые могли нас поддерживать на плаву. Если в частности говорить о данных программах, то это довольно хороший шаг, но к сожалению, мы столкнулись и тут с большими проблемами. Если в середине прошлого года программа отлично работала и показала себя абсолютно работоспособной, то к концу года мы столкнулись с большими трудностями. Начиная с проблем со строительными компаниями, заканчивая трудностями с банками. Банки, по сути говоря, перестали выдавать кредиты уже в декабре месяце. Так, в декабре не было выдано практически ни одного кредита. По разными причинам банки отказывали, по разным причинам затягивали позитивные решения по клиентам. Судя по общению с первыми лицами «Ощадбанка» и «Укргазбанка», которые являются операторами по программам «Доступное жилье». Мне сказали, что тогда у них попросту не было денег. Есть еще такая проблема, что банкам не выгодно кредитовать под 16% (из которых 3% платит физлицо, а 13% - государство - ПН), так как для них в этом нет ни выгоды, ни рентабельности. Вообще и до этого они кредитовали, грубо говоря, из «под палки», в ручном режиме. Поскольку из всех банков эти программы кредитует только три и все они государственные, читай подконтрольные власти - партия сказала делать они и делают. Когда под выборы нужна была лояльность населения – инициативы президента отлично работали. Когда же в этом отпала необходимость – программа практически остановилась на четыре месяца. ПН: Под какой процент банкам выгодно выдавать кредиты населению по программе «Доступное жилье»? А.Ш.: Учитывая то, что на сегодняшний день эффективной есть ставка порядка 20-21%, то, возможно, банкам было бы интересно, если бы ставка была бы порядка 18-19%. В таких условиях банкам было бы интересно работать на этом рынке. Они имели бы свою выгоду и явно бы с большим удовольствием кредитовали программы по доступному жилью. ПН: Что происходило с постановлением Кабинета министров, которое регламентирует и по сути определяет «правила игры» по программе «Доступное жилье»? А.Ш.: Как я уже говорил, программа встала в декабре 2012 года, но она и не продолжила работать ни в январе, ни феврале, ни в марте. Это произошло из-за того, что 1 января окончилось действие постановления, которое регламентирует все нормы программы, и автоматически его должны были продлить, но, к сожалению, только 21-го или 22-го марта принял Кабмин новое постановление. Когда я был в министерстве, то в кулуарах ходил слухи о том, что хотят изменить несколько пунктов данной программы: в части нормативной площади квадратных метров жилья, которые необходимы и по стоимости квадратного метра жилья, для того, чтобы расширить перечень объектов и количество застройщиков, которые могли бы участвовать в этой программе; увеличить возможность работать по этой программе другим застройщикам, которые имеют площади, но они не совсем подпадают под рамки доступного жилья. В конечном итоге постановление по программе приняли, но без существенных изменений и вот тот пробел, который мы получили на протяжении трех месяцев дал неприятный осадок. Первое, это то что за эти три месяца мы потеряли потенциальных покупателей, которые лично у нас взяли акты на получение квартир и передали все документы в банк, но три месяца по ним никто не принимал решения и многие покупатели ушли. Кто-то купил себе квартиры в других домах, кто-то обустроился по другому, взяли те же кредиты в банке. Второе, это то что многие, по большому счету, разуверились в этой программе. Был такой немаловажный момент, когда в конце декабря государство задержало компенсацию платежей по кредитам, то есть не выплачивало банкам 13% по кредитам граждан. А у нас, как вы понимаете, работает «сарафанное радио» и пошла мысль у людей, что если государство задержало выплаты один раз, то она сможет сделать и во второй, и в пятый, и в десятый раз. И потенциальных клиентов возникла мысль, что в итоге человек может один на один остаться с кредитом и хотя, по большому счету, он, конечно же, не отвечает за ту компенсацию, которую государство должно нести по кредитам, потому что там банк и непосредственно Молодежный фонд между собой должны решать. Но доверие к этой программе было потеряно. Тем не менее, не хочется никого расстраивать заранее, на данный момент программа работает и показывает себя с хорошей стороны. Вот на днях был выдан первый кредит. И еще раз добавлю, что даже, если программа перестанет работать, то все равно человек, взявший кредит, будет платить только свои 3%. Остальное, грубо говоря, проблемы государства. ПН: Является ли для застройщика проблемой, то что он должен сдавать жилье практически полностью готовым, там, по моему, оно должно быть выполнено на 70%? Или удобнее было работать без каких-либо ограничений? А.Ш.: В этом случае, конечно же, можно понять государство, оно само себя страхует и защищает покупателя таким образом. Когда ты видишь, что-то осязаемое и практически достроенное – это одно, такое жилье уже можно и продавать и сдавать в аренду, его, как говорится, можно пощупать. Естественно, то что еще не достроено или же вообще существует только на эскизе – пугает. Но в этом случаем возникают проблемы и у застройщика. Таким образом государство отбрасывает возможность участие в этой программе площадок с нулевой степенью застройки. И с другой стороны, как участвовать в той же программе «Доступное жилье», если не за что строить, нет средств, чтобы довести до этих 70% готовности. С одной стороны, мы заканчиваем «незавершенки», а с другой - ничего не начинаем. Мы общаемся с банками, чтобы нам давали кредиты под новые застройки, но по большому счету, строительство сейчас находится в зоне риска и поэтому многие банки просто отказываются финансировать эти проекты. Как будет дальше развиваться строительство жилья – никто не знает, но то что оно тормозится – это факт. В многих городах Украины новые объекты даже не начинают строить. В строительстве главное что? Четкое и понятное финансирование. При участии в программе доступного жилья, я как участник, четкого финансирования не вижу. Нам приходится «ходить за ручку» с покупателями, для того, чтобы получить финансирование и деньги шли к нам. Думаю, что многие понимают, что чем дольше строительство, тем больше растрат ложиться на плечи застройщика. Увеличились накладные расходы - стоимость квадратного метра тоже увеличивается. Чем меньше по времени строим, тем меньше стоимость квадратного метра. В наших интересах строить быстро и дешево. Сейчас все производство не расспорошено, все находится и делается рядом, таким образом мы строим, как будто бы карточный домик. При панельном домостроении можно достигнуть сроков в пять-шесть месяцев и дом будет сдан в эксплуатацию. Яркий пример, в 2009 году, когда мы получили финансирование по государственной программе, тогда мы реализовали 101 квартиру для людей, которые стоят на очереди. Так вот, мы получили сразу же финансирование и буквально за три с половиной месяца ввели дом в эксплуатацию. ПН: Какие проблемы возникали у вас, как у застройщика, при строительстве по программе «Доступное жилье»? А.Ш.: Особых проблем не было. Хотя палки в колеса ставят. Вот, например, ГАСК абсолютно из-за формального повода наложили штраф в 240 тыс. гривен. Причем повод настолько «притянутый», что создалось впечатление, что это «для галочки» или какого-то их внутреннего плана. Понимаете, если бы ДСК был виноват, то я бы это понял, поскольку, для меня безопасность людей превыше всего. Но мы же не «залетные», мы в Николаеве работаем уже более 50-ти лет. Нам нет смысла строить плохое, небезопасное жилье — у нас его просто перестанут покупать. Это немного расстраивает. Ведь именно из-за таких штрафов и тех же инженерных сетей, которые мы также подводим за свой счет, стоимость квадратных метров постоянно повышается. ПН: Кстати о инженерных сетях. Недавно губернатор Николай Круглов заявлял о том, что для поддержания инициативы президента по программе «Доступное жилье» инженерные сети будут финансировать и с государственного, и с местного бюджета? Неужели сами владельцы данных сетей не могут предоставлять их, допустим, за счет инвестиционного портфеля или каких-то других своих программ? А.Ш.: Начнем с того, что проблемы с сетями действительно есть. Облгазы, облерго и горводоканалы, которые предоставляют в эксплуатацию свои сети, к большому сожалению, практически по всей Украине уже переданы в частные руки. Они сами себе хозяева. Даже при том, что согласно условий программы «Доступное жилье» инженерные сети должны быть бесплатными для застройщика, так бывает не всегда. ПН: Какие площадки есть у ДСК по «Доступному жилью» в Николаеве? А.Ш.: ДСК создан еще в 1962 году и его основной задачей была обеспечивать жильем, в свое время комбинат сдавал до ста тысяч квадратных метров жилья. Сейчас при достаточном финансировании ДСК может построить около четырех тысяч квадратных метров жилья. При Советском союзе построили сотни квадратных тысяч жилья в таких микрорайонах как Намыв, Северный, Соляные, Корабельный район, в основном спальные районы. После развала СССР, когда нас, скажем так, затронула первая волна кризиса мало кто строил, продолжая выживать в это нелегкое время. Что касается последних десяти лет, то вот в 2006 год мы закончили строительство дома по Потемкинской, в 2007 опять же на Потемкинской там, где мы проводили отселение, в 2008 году мы сдавали двух подъездный дом в микрорайоне "Северный", в 2009 году мы сдали Херсонское шоссе и 1-я линия. Там четыре подъезда, в которых, прмерно, 100 квартир отошли людям, которые стояли на очереди. В 2010 году — дом по улице Потемкинская четвертая очередь строительства, в 2011 — у нас Херсонское шоссе и 1-я линия 3-я очередь. Сегодня мы заканчиваем дом по Потемкинской еще один. Сегодня те объекты, которые попадают под программу доступного жилья, и которые могут быть для клиентов наиболее привлекательные — это, конечно же, Потемкинская и 1-я Слободская, где мы заканчиваем застройку микрорайона. Также это микрорайон на Гражданской. На мой взгляд, это тот объект, на котором действительно можно развернуться. На этой площадке располагается микрорайон доступного жилья, который будет представлен десятью домами на 600 квартир. В основном, это одно-двух и немного трехкомнатных квартир. Микрорайон очень интересный, он с большими детскими площадками, спортивными площадками, парковочными местами, со своим маленьким детским садиком — это комплексная застройка, как говорят архитекторы, квартальная застройка. Я считаю, что это должен быть показательный объект, показательный микрорайон. ПН: Расскажите о опыте строительства доступного жилья в мире. Возможно, есть очень успешные проекты в Украине? А.Ш.: В прошлом году в составе правительственной делегации я посетил Белоруссию и Россию. Опыт этих стран ошеломляющий, благодаря внедрению правительственных программ строительство жилья на очень высоком уровне. Так, к примеру, объемы строительства в Белоруссии в 2012 году составили около 4,2 млн. м.кв. жилья, а в 2013 - запланировано около 6 млн. Из которых больше половины было приобретено и запланировано благодаря государственной поддержке для людей нуждающиеся в улучшении жилищных условий. На семнадцати домостроительных комбинатах, при поддержке государства, была произведена реконструкция, поставлены современные немецкие и итальянские линии по изготовлению элементов сборного домостроения. Реконструкция позволила увеличить производственные мощности с 1,5 млн. кв. м. жилья до 3 млн. и сократить затраты на строительство более чем на 10%. В Белоруссии была принята так называемая программа «Строительство доступного жилья», которая предусматривает льготное кредитование от 1-5% годовых и на срок от 20 до 40 лет для лиц нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для стимулирования строительства были созданы следующие условия: освобождение от НДС строительных компаний; бесплатное предоставление земельных участков; подвод сетей и строительство инфраструктуры за счет государства; фиксированная стоимость строительных материалов; фиксированная маржа строительных компаний - не более 5 %; долевое строительство через государственные строительные компании. Все это привело к снижению стоимости квадратного метра жилья и уменьшению сроков строительства. В России добились подобных темпов строительств за счет Государственных субсидий и жилищных сертификатов для лиц стоящих на квартирном учете, которые предусматриваю компенсацию части стоимости квадратного метра жилья (ориентировочно 30-35% от стоимости жилья). Так же работает «Военная ипотека» для военнослужащих, которая предусматривает льготное кредитование – (10,5-12% годовых в зависимости от возраста). Очень позитивный опыт строительства в Казахстане, сегодня темпы строительства достигают более 6 млн. м.кв жилья и благодаря принятой государственной программе «Строительства доступного жилья» они планируют его увеличить до 10 млн. В общем, примеров тому много. Смотря на опыт других стран можно брать лучшее и смотреть, как те или иные стратегии работают на практике. В Украине тоже есть успешные примеры строительства доступного жилья. Так, на одном из совещаний в Кабмине мэр Черкасс Сергей Одарич предложил интересную схему. Она очень простая — гарантом в доступном строительстве выступает муниципалитет. Он в свою очередь выделяет земельный участок, бесплатно подводит коммунальные сети, за счет местного бюджета и для того, чтобы обеспечить строительство выбирается компания, которая будет строить данное жилье. Для того, чтобы обеспечить финансирование муниципалитет выпускает облигации. Эти облигации передаются в банк для финансирования. Застройщик строит эти дома, по окончанию передает здание муниципалитету, он занимается распределением жилья. При этом именно муниципалитет сам распределяет квартиры среди очередников. Таким образом, в строительстве заинтересован в первую очередь город, потому что ему нужно выкупить у банка свои облигации. Заодно город застраивается жильем. ПН: Возможно ли такое сделать в Николаеве? А.Ш.: Я думаю, что все возможно. При большом желании, при желании наших местных властей. Если реализовывать данную схему, то тем самым будут уменьшаться затраты на строительство. Что в свою очередь даст возможность людям, которые стоят на очереди приобрести жилье, способом кредитования, либо же по программе 30/70. Самое главное, что человек при этом получит минимальную стоимость квадратных метров. ПН: Что еще нужно по вашему мнению для успешной реализации программы именно в Николаеве? А.Ш.: Схема, которую презентовал мэр Черкасс, должна вот-вот стартовать. Думаю, если она будет успешна, то за основу ее смогут взять многие города, в том числе и Николаев. Также, государству и нашим чиновникам нужно доработать те законы, которые сегодня позволяют обеспечить строительство: бесплатный подвод коммуникаций; первоначальное финансирование застройщику и т.д. В общем идти на встречу. Шаги в этом направлении уже были сделаны, нужно продолжать двигаться дальше.
_________________________________________________ Источник информации: Преступности НЕТ (Николаев) дата 08.04.2013
